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    07
    set.
    2006

    La toscana e’ in vendita!

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    PER FAVORE LEGGA DI QUESTA EMBLEMATICA VICENDA E SE POSSIBILE LA FACCIA CONOSCERE IN GIRO. GRAZIE, ANGELA BINDI-----------------------------BREVE STORIA DEL GOLF DI BAGNAIA.Da diversi anni ogni tanto emerge nella provincia di Siena, come in Toscana, la notizia di un nuovo progetto di campo da golf. Con questo tipo di impianti si cerca di creare un’attrazione sportiva indirizzata prevalentemente al mercato del turismo inglese ed americano o, comunque ad un ricco turismo di elite.In sé stesso un campo da golf rappresenta un esteso e privato giardino artificiale (quasi sempre estraneo all’ambiente circostante), ma rispetto a tanti altri stravolgimenti avvenuti nel paesaggio toscano questo sarebbe forse un male minore, se non vi fosse una anomala necessità di acqua e se questi progetti non fossero accompagnati quasi sempre da manovre immobiliari.

    IL QUADRO LEGISLATIVO VIGENTE AL MOMENTO DELLA NASCITA DEL PROGETTO DEL GOLF DI BAGNAIA
     
    Nel 1995 la Regione Toscana emana la legge n° 5 “Norme per il Governo del Territorio” che introduce il concetto di sviluppo sostenibile, per salvaguardare i diritti delle generazioni presenti e future a fruire delle risorse del territorio (aria, acqua, suolo, ecosistemi, città ed insediamenti, paesaggio ecc.) rispetto alle trasformazioni in atto.
    In particolare, nell’art. 5 della legge 5/95 si enuncia il principio che “nuovi impegni del suolo a fini insediativi e infrastrutturali sono di norma consentiti quando non sussistano alternative di riuso e riorganizzazione degli insediamenti e infrastrutture esistenti”.
     
    Per pianificare i nuovi progetti di golf il 22 giugno 1998 la Regione Toscana emana inoltre la Deliberazione di Giunta Regionale n° 646.
    Fra le prescrizioni della D.G.R. 646/98 si evidenziano due punti principali (che poi vedremo non sono stati rispettati):

    nelle premesse del testo si afferma che la pianificazione di impianti di golf deve avvenire in sede di Piano Regolatore Generale (quindi non tramite semplici varianti urbanistiche), in considerazione dell’impatto di tali impianti su vaste aree del territorio comunale.
    nei “Criteri generali per la localizzazione degli impianti e per la fattibilità degli interventi”, al comma 4 sono distinti due casi:
    q       Se gli impianti sono localizzati in ambiti già attrezzati per le esigenze ricettive sono consentiti nuovi volumi per la club house e per attrezzature ed impianti tecnici. È questo il caso del golf di Chianciano Terme, che si appoggia alle strutture alberghiere già esistenti nel paese.
    q       Se gli impianti sono localizzati in ambiti non attrezzati per le esigenze ricettive possono essere realizzati nuovi volumi commisurati alle effettive necessità, ma solo dopo aver dimostrato che il recupero dei volumi esistenti non è possibile o sufficiente. E la D.G.R. 646/98 qui richiama espressamente i principi generali della LR 5/95 enunciati all’art. 5. È questo il caso del recente impianto di golf di Castiglion del Bosco (Montalcino), dove tutti i volumi necessari saranno realizzati recuperando l’esistente e sarebbe stato anche il caso del golf di Bagnaia. Ma, come vedremo, qui le norme regionali sulle nuove costruzioni sono state dimenticate.
     
     
    LE VARIANTI URBANISTICHE CON CUI NASCE IL PROGETTO DEL GOLF DI BAGNAIA
     (ed il PMAA)
     
    La “Agricola Merse“ srl gestisce la tenuta di Bagnaia (che i proprietari nobilitandola chiamano “La Bagnaia”). La proprietà è della famiglia Monti che ha diverse attività economiche, possedendo alcuni giornali, fra i quali in Toscana risalta il quotidiano “La Nazione”.
    Fino all’anno 2000 la tenuta di Bagnaia (composta da quasi 1000 ettari di terreno, principalmente boscati) è una azienda agricola che produce cereali e foraggi, ha una vasta riserva di caccia e negli ultimi anni organizza anche eventi ippici.
    L’azienda, compresa nei comuni di Murlo, Sovicille e Monteroni, possiede un notevole patrimonio immobiliare, concentrato nei borghi di Bagnaia (dove permangono pochi dipendenti dell’azienda mentre la maggior parte delle case resta vuota) e Filetta. Nella parte sud della proprietà vi sono diversi poderi abbandonati ed il nucleo di Frontignano con il castello pure in stato di abbandono.
    Secondo i dati allegati alla variante urbanistica i volumi esistenti sono di circa 58.000 m3 nel comune di Murlo e di circa 21.000 m3 nel comune di Sovicille, per un totale di ben 79.000 m3.
     
    Nel 2000 si manifesta la svolta nella conduzione aziendale (già vi è stato un progressivo abbandono dell’attività agricola, dato che resta solo il taglio del fieno affidato ad esterni) e prende corpo il progetto di uno sviluppo attraverso varianti urbanistiche (una per ogni comune) ed il Piano di Miglioramento Agricolo Ambientale (PMAA). Le intenzioni ufficiali dell’azienda sembrano quelle di destinare la parte nord della stessa al turismo e quella sud all’agricoltura, ma in realtà vedremo che si delinea uno sviluppo immobiliare-turistico.
     
    Le varianti urbanistiche
    Alla fine del 2000 la Provincia di Siena ed i comuni di Monteroni d’Arbia, Murlo, Sovicille firmano un Protocollo d’Intesa per coordinare le successive varianti urbanistiche necessarie al programma di valorizzazione avanzato dalla tenuta di Bagnaia. La Provincia di Siena coordina l’operazione, assecondando le richieste del soggetto privato.
     
    Nel 2001 i 3 comuni adottano le relative varianti per la realizzazione del campo da golf di Bagnaia sulla parte nord dell’azienda, mentre la parte sud viene svincolata con un Piano di Miglioramento Agricolo Ambientale poco verosimile.
    Molti aspetti sono trattati nei densi elaborati che costituiscono le varianti, ma il senso finale dell’operazione viene sintetizzato nella “tabella riepilogativa dei volumi e superfici” riportata a pag. 22 dalle N.T.A. (norme tecniche di attuazione) delle varianti:
     
    L’area nord della proprietà interessata dalle varianti per il campo da golf comprende il borgo di Bagnaia, il borgo di Filetta, le stalle di S. Caterina, i poderi Fornacelle e S. Giovanni ed il centro ippico di Bagnaia (è esclusa dalla variante e quindi dal conteggio dei volumi, tutta la consistente parte del borgo di Bagnaia a servizio dei proprietari). Le costruzioni sopra elencate ammontano a circa 41.000 m3 e di fronte a tutta questa volumetria vengono concessi ancora ulteriori 65.000 m3 totali !
    Più esattamente, dei 41.000 m3 esistenti 10.000 m3 vengono demoliti, mentre vengono concessi 75.000 m3 nuovi (di cui 4.000 come ampliamenti, 55.000 come nuove costruzioni fuori terra e 15.000 come nuovi locali seminterrati o interrati).
     
    Tutte queste enormi nuove volumetrie in parte sono per attrezzature varie e servizi accessori, ma la maggior parte (sempre secondo la tabella ufficiale) viene concessa per albergo o alloggi e camere:
     
    albergo Bagnaia m3 tot 37.000 (13.000 esistenti, 29.500 nuovi, -5.500 demoliti)
    albergo S. Caterina m3 tot 16.000 (20.000 nuovi –4.000 demoliti)
    albergo del golf (su una area agricola di Monteroni) m3 tot 25.500 (tutti nuovi)
    Filetta (ristorante negozi alloggi e camere) m3 tot 8.000 (8700 esistenti – 700 demoliti).
     
    Il totale dei volumi che le varianti intendono destinare ad albergo e simili risulta di ben 86.500 m3, fra esistenti e nuovi! (considerando circa 3 metri di altezza si ottengono circa 29.000 mq, che possono corrispondere a circa 300 ampie camere, oltre ai locali accessori).
     
    Questa volumetria appare decisamente sproporzionata a qualsiasi realistico flusso alberghiero. Ma come pensano di avere così tanti ospiti quando il capiente albergo a 5 stelle già realizzato (nel borgo di Bagnaia) sembra essere quasi sempre vuoto? ed il campo da golf in progetto non può garantire flussi così elevati.
     
    Se fosse stata rispettata la D.G.R. 646/98, che afferma ….”possono essere realizzati nuovi volumi commisurati alle effettive necessità, ma solo dopo aver dimostrato che il recupero dei volumi esistenti non è possibile o sufficiente”…..non avrebbero certo potuto ottenere tutte queste nuove costruzioni. Si tenga presente che vi sono inoltre a disposizione della proprietà altri 38.000 m3 nella parte sud dell’azienda, sotto un Piano di Miglioramento Agricolo Ambientale.
     
    Inoltre secondo la D.G.R. 646/98 (comma A 4.2) le eventuali nuove costruzioni avrebbero dovuto essere realizzate minimizzando l’impatto ambientale, mentre invece il cosiddetto albergo del golf nel comune di Monteroni viene posizionato in posizione dominante, sopra una collina di fronte al borgo medioevale delle Stine Alte, con un ellisse di villette per ben 200 metri di lunghezza.
     
    È chiaro che i conti fatti su tutti questi volumi alberghieri lasciano perplessi, fino a quando nel gennaio del 2006 la srl Agricola Merse avanza una richiesta di modifica al protocollo di intesa, prontamente accolta dalla Provincia di Siena ed emanata ai tre comuni interessati:
    gli alberghi divengono strutture turistico ricettive e compare una piccola frase che consente di “alienare (cioè VENDERE!) le singole unità abitative” (ma allora sono alberghi o case?).
    Dunque oltre all’albergo di Bagnaia già realizzato, con il pretesto del golf in ognuno dei 3 comuni vi sarà una sorta di lottizzazione edilizia
     
    Il Piano di Miglioramento Agricolo Ambientale (PMAA)
     
    Poco prima delle varianti urbanistiche del 2001, la Provincia di Siena approva il Piano di Miglioramento Agricolo Ambientale della srl Agricola Merse relativo alla parte sud dell’azienda (zona di Frontignano). Questo piano diceva che si farà in questa zona agricoltura biologica e che i poderi (38.000 m3) saranno ristrutturati per agriturismo (ed il rapporto fra attività agricola ed i posti letto?). In realtà oggi appare che la finalità di questo PMAA fosse quella di nascondere la presenza dei 38.000 m3 di costruzioni, nel momento in cui si chiedevano 65.000 m3 da costruire. Basta infatti andare al sito internet di Bagnaia per leggere che il castello ed i poderi di Frontignano sono in corso di ristrutturazione per essere venduti, probabilmente con il terreno circostante. Quindi niente agricoltura biologica, né agriturismo.
     
     
    IL CONTROLLO?
     
    Come è possibile che siano passate le 3 varianti, se è vero che non è stata rispettata la D.G.R. 646/98 e la LR 5/95?
    Sembra che tutta l’operazione sia stata ben coordinata; difatti fino al 2001 l’istruttoria amministrativa degli atti urbanistici era ancora sottoposta ad un livello di controllo da parte della Regione Toscana e quindi difficilmente sarebbero passate le 3 varianti non conformi alla D.G.R. 646/98 (ed alla LR 5/95). Ma con il 2001 entra in vigore la riforma del titolo V della Costituzione, per cui la Regione non è più un ente sovraordinato rispetto alla Provincia ed ai Comuni e non ha più potere di controllo in materia, infatti resta alla Regione solo la conferenza dei servizi interna, che in data 20/02/2002 esamina (senza poter però incidere sulle scelte fatte) le tre varianti di Bagnaia.
     
    Quindi le 3 varianti sembrano nascere illegittime, sotto il coordinamento della Provincia di Siena, che doveva far rispettare le norme regionali.
     
     
    IL CERCHIO SI CHIUDE
     
    Quello che poteva ancora non essere del tutto chiaro, vista la complessità della situazione descritta, diviene abbastanza evidente quando il 19/01/06 la Provincia ed i tre Comuni accolgono l’ultima richiesta avanzata dalla proprietà di Bagnaia, firmando un Atto Integrativo al Protocollo d’Intesa del 2000, che nei fatti lo stravolge (al quale si adeguano ancora i 3 comuni con loro varianti urbanistiche).
     
    Infatti con l’atto integrativo i 65.000 nuovi volumi da costruire, che la proprietà aveva ottenuto nella prima fase con la motivazione di ospitare i flussi turistici legati al golf, divengono insediamenti turistico-ricettivi che possono essere alienati, cioè venduti come singole unità abitative (anche tutti, senza limitazione!).
     
    Quindi le sovradimensionate volumetrie previste nel 2001 per scopo alberghiero, sono diventate case da vendere (una lottizzazione di lusso).
    L’obiettivo della proprietà (fin dal 2000?) con l’avallo degli Enti Locali, è stato ora raggiunto.
    Tutto ovviamente è accaduto nel silenzio della stampa e dei media.
     
    Come mai le istituzioni coinvolte hanno permesso tutto ciò?
    Si chiede che siano verificate le condizioni di legalità di tutta l’operazione, prima di arrivare ad uno scempio edilizio su vaste aree di paesaggio rurale. E se, come appare evidente, non sono state rispettate le leggi regionali, si chiede che tutta l’operazione immobiliare connessa al golf di Bagnaia, venga respinta o almeno nettamente ridimensionata.
     
    NO ALLA SOVRASTIMATA ESIGENZA DI ALBERGHI!
     
    NO ALLA TRASFORMAZIONE DELL’ECCESSO DI VOLUMI ALBERGHIERI IN UNITÀ ABITATIVE DA VENDERE!
     
    SIA RISPETTATA LA D.G.R. 646/98, IN MERITO ALL’ OBBLIGATORIO RECUPERO DEGLI ENORMI VOLUMI A DISPOSIZIONE DI BAGNAIA PER IL PROGETTO TURISTICO!
     
    SI FERMI LO SCEMPIO EDILIZIO DELLE AREE AGRICOLE INTORNO A BAGNAIA!
     
    SI FORMI UN IL COMITATO PER IL RIDIMENSIONAMENTO DEL PROGETTO DEL GOLF DI BAGNAIA
     Un gruppo di cittadini dei tre comuni interessati
     

     
     

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